# Como cadastrar um empreendimento com torres, unidades e condições comerciais > Na IDX, você cadastra um empreendimento pelo botão Novo, em Imóveis. O assistente pede tipo, endereço, categoria e estágio comercial, depois torres, andares e unidades. As condições comerciais e as fotos ficam no detalhe do empreendimento. Imóvel avulso usa o mesmo assistente, sem a parte de estrutura. Publicado em 29 de outubro de 2026. Endereço: https://idxbr.com/blog/cadastrar-empreendimento-e-unidades ## Pontos principais - O cadastro começa em Imóveis, no botão Novo, e roda em tela cheia - Torres, andares e unidades aparecem no cadastro para contas de construtora - O valor da unidade não é o preço final, quem decide são as condições comerciais - O imóvel e as unidades nascem Desativados e só aparecem quando você os ativa - Cadastrar imóveis está em todos os planos, inclusive no Essencial ## Onde começa o cadastro de um imóvel O cadastro de qualquer imóvel começa em **Imóveis**, no botão **Novo**. Ele abre um assistente em tela cheia, com o contador de passos no topo, o botão **Sair** no canto e os botões **Anterior** e **Próximo passo** no rodapé. A primeira tela é uma introdução, com o aviso de que o cadastro leva de cinco a sete minutos. Clique em **Começar**. No primeiro passo, você escolhe entre **Avulso** (um imóvel só) e **Empreendimento** (várias unidades). O clique no cartão já avança, e essa escolha muda o resto do caminho. ![Primeiro passo do cadastro, com os cartões Avulso e Empreendimento](https://idx-main-prod-files.s3.us-east-1.amazonaws.com/docs/lp-blog-cadastrar-empreendimento-e-unidades-tipo-de-imovel.jpg 'O primeiro passo define se o imóvel é avulso ou um empreendimento com unidades') Cadastrar imóveis está em todos os planos da IDX, inclusive no Essencial. Quem cadastra precisa ter permissão de criar imóveis no cargo. O corretor autônomo não tem essa área: a conta dele abre direto em Lançamentos. > [!IMPORTANTE] O imóvel é salvo no meio do caminho > Quando você passa do estágio comercial, a IDX já grava o imóvel como Desativado. Cada passo seguinte grava ao clicar em **Próximo passo**. O imóvel só fica Disponível quando você escolhe **Ativar agora**, no fim, ou muda o status no editor. O aviso de **Sair** diz que tudo será descartado, mas o que já foi gravado continua na sua lista. ## Quais são os passos do assistente O assistente tem até 18 passos, e quais aparecem depende de duas coisas: se o imóvel é avulso ou empreendimento, e se a sua conta é de construtora. O contador mostra sempre "de 18", mesmo quando um passo é pulado. | Passo | Tela | Avulso | Empreendimento (construtora) | | ----- | ---------------------- | -------------- | ---------------------------- | | 1 | Tipo de imóvel | Sim | Sim | | 2 | Endereço e confirmação | Sim | Sim | | 3 | Categoria | Sim | Sim | | 4 | Estágio comercial | Sim | Sim | | 5 | Atributos | Sim | Pulado | | 6 | Comodidades | Sim | Sim | | 7 | Valor | Sim | Pulado | | 9 | Título | Sim | Sim | | 10 | Descrição | Sim | Sim | | 11 | Imagem de capa | Sim | Sim | | 12 | Galerias e Book | Sim | Sim | | 13 | Vertical ou horizontal | Não | Sim | | 14 | Torres ou quadras | Não | Sim | | 15 | Unidades ou lotes | Não | Sim | | 16 | Parceria ou permuta | Não | Sim | | 17 | Dados bancários | Só construtora | Sim | | 18 | Ativar | Sim | Sim | O contador não tem passo 8. Nas contas de imobiliária, o empreendimento passa por Atributos e Valor como o avulso, vai até as galerias e segue direto para a ativação. As unidades entram depois, pelo botão **Criar unidades**. [Vídeo: Quais são os passos do assistente](https://idxbr.com/videos/blog/cadastrar-empreendimento-e-unidades.mp4) ### Passo 2: endereço O endereço identifica o imóvel e não pode ser editado depois de confirmado. Você digita o **CEP**, e a IDX preenche **Estado (UF)**, **Cidade**, **Bairro** e **Rua**. Se não souber o CEP, use **Não sei o CEP** e preencha à mão. | Campo | O que faz | Obrigatório | | -------------------------------- | ----------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------- | | CEP | Busca o endereço e preenche os campos seguintes | Sim | | Estado (UF), Cidade, Bairro, Rua | Formam o endereço; ficam travados quando o CEP os preenche | Sim | | Número | Em branco, a IDX grava "s/n" | Não | | Complemento | Tipo e descrição (ex.: AP 102); dá para informar mais de um | Sim, ou marque **O endereço não possui complemento** | Ao clicar em **Próximo passo**, a IDX localiza o endereço no mapa. Se ela não conseguir, aparece "Não foi possível verificar o endereço." Se já houver um imóvel seu no mesmo ponto e complemento, o cadastro para com "Você ja possui um imóvel cadastrado neste endereço." Se for de outra conta, a mensagem é "Já existe um imóvel cadastrado neste endereço." Na tela "Essas informações estão completas e corretas?", confira o endereço e clique em **Tudo certo**. O lápis volta para corrigir. ### Passos 3 e 4: categoria e estágio comercial A categoria e o estágio são os dois únicos campos obrigatórios depois do endereço. Sem escolha, aparece "Selecione alguma opção". - **Categoria**: Apartamento, Casa, Flat, Terreno ou Comercial - **Estágio comercial**: Pronto para morar, Lançamento, Em construção ou Pré-lançamento O estágio Pré-lançamento só é aceito em contas de construtora. Outros perfis recebem "Você não tem permissão para criar um imóvel nesse estágio." É ao sair desse passo que a IDX grava o imóvel, com status Desativado. ### Passos 5 a 10: atributos, comodidades, valor, título e descrição Todos esses passos têm o selo **Opcional**. Você pode avançar sem preencher. | Passo | Campos | Observação | | ----------- | --------------------------------------------------------------------------- | --------------------------------------------------------------------------------- | | Atributos | Área, Total de banheiros, Quartos, Suítes, Vagas de garagem, Posição do sol | Posição do sol só aparece no avulso; não aparece no empreendimento de construtora | | Comodidades | Lista de itens para marcar (Academia, Vigilância 24 horas e outros) | No empreendimento, cada unidade criada herda as comodidades | | Valor | Valor em reais | Pulado no empreendimento de construtora: o valor vem das unidades | | Título | Até 90 caracteres | Vira o título das unidades criadas | | Descrição | Até 400 caracteres | Vira a descrição das unidades criadas | ### Passos 11 e 12: capa, galerias e Book A imagem de capa e as galerias são opcionais e vão direto do seu navegador para o armazenamento da IDX. - **Imagem de capa**: um arquivo .webp, .png, .jpg, .jpeg ou .avif - **Galerias**: clique em **Criar galeria**, dê um **Nome da galeria** (ex.: Área externa) e envie as fotos. Arraste pelo ícone no canto da foto para mudar a ordem - **Book do imóvel**: um PDF de até 500MB, que fica disponível como link para os seus leads No empreendimento, as galerias são ligadas a cada unidade criada. ### Passos 13 a 16: estrutura e sociedade (só empreendimento de construtora) Esses passos montam o empreendimento por dentro e estão detalhados na seção sobre torres e unidades, logo abaixo. No passo 16, "Este imóvel envolve outra construtora?", você escolhe entre **Este imóvel é exclusivo da minha construtora** e **Este imóvel faz parte de uma sociedade com outras construtora**. | Modelo | Como funciona | | -------- | -------------------------------------------------------------------------------- | | Parceria | As duas construtoras são donas de todas as unidades e têm acesso completo a elas | | Permuta | Cada construtora gerencia só as unidades transferidas a ela | Você busca a construtora parceira pelo nome e confirma em **Confirmar parcerias**. O acesso da outra construtora começa na hora, sem convite. ### Passo 17: dados bancários Os dados bancários são opcionais e aparecem só para contas de construtora. Os campos são **Nome/Razão social**, **CPF/CNPJ**, **Banco**, **Código do banco**, **Tipo de conta** (Corrente ou Poupança) e **Conta**. Eles aparecem na proposta comercial do empreendimento. ### Passo 18: ativar A última tela pergunta "Deseja ativar o seu imóvel?". - **Ativar agora**: o imóvel fica Disponível - **Ativar depois**: ele fica salvo como Desativado, como um rascunho Em empreendimentos, **Ativar agora** muda só o empreendimento. As unidades continuam Desativadas até você ativá-las. ## Como montar torres, andares e unidades A estrutura do empreendimento tem três níveis: torre (ou bloco, ou quadra), andar e unidade. Cada unidade é um imóvel próprio, com valor, status e condições. ### Vertical ou horizontal O passo 13 pergunta "Este empreendimento é…" e oferece duas opções: - **Vertical**: torres, blocos ou prédios com unidades distribuídas em andares - **Horizontal**: lotes, casas ou terrenos, sem pavimentos, organizados em quadras Trocar de vertical para horizontal depois de configurar descarta as torres e unidades montadas até ali. ### Torres ou quadras Na **Configuração de torres** (selo **Opcional**), clique em **Adicionar torre**. O formulário pede **Nome da torre** (obrigatório, ex.: Torre A) e **Número de pavimentos**, de 1 a 100. No horizontal, você adiciona quadras só com o nome. Cada cartão mostra pavimentos e unidades e tem **Editar** e **Excluir**. ![Configuração de torres com Torre A, Torre B e Bloco Garden, cada uma com pavimentos e unidades](https://idx-main-prod-files.s3.us-east-1.amazonaws.com/docs/lp-blog-cadastrar-empreendimento-e-unidades-configuracao-de-torres.jpg 'Cada torre mostra quantos pavimentos e unidades já tem') ### Unidades ou lotes Na **Configuração de unidades**, há uma aba por torre, uma busca por número ou andar e os andares em blocos que abrem e fecham. Há três formas de cadastrar: | Botão | Campos | Regras | | ----------------------------- | -------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------- | | **Adicionar unidade** | Torre, Andar, Tipo, Número da unidade, Quartos, Banheiros, Área (m²), Preço (R$) | Torre, Tipo e Número são obrigatórios; número só com algarismos; sem andar, vai para o 1º | | **Adicionar vários unidades** | Os mesmos, mais Quantidade e Número inicial | De 1 a 500 por vez, numeradas em sequência; a tela mostra a primeira e a última antes de criar | | **Importar arquivo** | Uma planilha no formato do modelo | Veja [como importar unidades por planilha](/blog/importar-unidades-por-planilha) | O **Tipo** é a sigla da unidade. Ele vem preenchido com AP, ou LT no horizontal, e aceita outras, como CASA ou LOTE. As unidades são gravadas quando você clica em **Próximo passo**. Nesse momento, cada unidade recebe do empreendimento a categoria, o título, a descrição, as comodidades, a capa, as galerias, o estágio comercial e as vagas. Valor, área, quartos e banheiros vêm da unidade. Quando a unidade não tem algum deles, ela usa o do empreendimento. Imobiliárias criam o empreendimento e depois cadastram as unidades pelo botão **Criar unidades**, no mapa de unidades. Esse botão abre a mesma tela, em dois passos: torres e unidades. ## O que significa cada status Todo imóvel e toda unidade têm um dos quatro status. O status decide onde a unidade aparece. | Status | O que significa | Onde aparece | | ---------- | ------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ | | Disponível | À venda | Mapa de unidades, tabela de vendas pública e Canal de vendas | | Reservado | Reservada para um cliente, com prazo | Só no sistema; sai da tabela pública e do canal | | Vendido | Vendida | Só no sistema | | Desativado | Fora do ar, como um rascunho | Só no sistema | Algumas regras valem para todos: - Toda unidade nasce Desativada - O empreendimento só pode ser Disponível ou Desativado. Reservado e Vendido valem para as unidades - Enquanto uma reserva está no prazo, o status da unidade não pode ser alterado - Mudar o estágio do empreendimento para Pré-lançamento o desativa e leva o mesmo estágio às unidades Você muda o status de uma unidade em **Alterar status**, no menu de três pontos do cartão, na coluna Status de **Editar unidades** ou em **Alterar em lote**, para várias de uma vez. A troca no menu do cartão grava no clique, sem confirmação. ![Mapa de unidades com métricas no topo e cartões coloridos por status](https://idx-main-prod-files.s3.us-east-1.amazonaws.com/docs/lp-blog-cadastrar-empreendimento-e-unidades-mapa-de-unidades.png 'A cor do cartão mostra o status; o rodapé conta propostas e contratos da unidade') O mapa de unidades fica na aba **Unidades** do empreendimento. No topo, as métricas mostram total, disponíveis, reservadas, vendidas e desativadas, com o valor em reais. Cada cartão traz valor, área, quartos, banheiros, o botão **Reservar** e o número de propostas e contratos. O menu do cartão também tem **Condições comerciais** e, para unidades disponíveis, **Copiar link público**. ## Como as condições comerciais definem o preço O valor da unidade não é o preço final. Quem define o valor que o cliente paga é a condição comercial. Abra o empreendimento, vá à aba **Condições comerciais** e clique em **Editar**, ou em **Adicionar condição comercial** se ainda não houver nenhuma. Um imóvel pode ter até 30 condições. ### Modelo Tradicional e Modelo Inteligente Cada imóvel usa um dos dois modelos. Ligue **Tornar este modelo padrão** no modelo que você quer, e todas as condições do imóvel seguem esse modelo. | Modelo | Como calcula | Datas | | ------------------ | ------------------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | Modelo Tradicional | Você define quantidade e porcentagem de cada etapa. As porcentagens ficam fixas | **Data de entrega** por condição | | Modelo Inteligente | A IDX recalcula porcentagens e parcelas a partir das datas da obra | **Data de início da obra**, **Data final da obra** e **Período** das intercaladas: **Semestral** ou **Anual** | No Modelo Tradicional, a opção **Reajuste automático** recalcula a quantidade de parcelas e de intercaladas de cada condição a partir da data de entrega dela. Condição sem data continua com as quantidades que você digitou. No Modelo Inteligente, a quantidade de parcelas é contada pelos meses que faltam até a entrega. Como a conta usa a data de hoje, os números mudam com o passar dos meses. O botão **Pré-visualização das condições** mostra o resultado para uma unidade escolhida. ### As etapas de pagamento Cada condição divide o valor em quatro etapas. A soma das porcentagens precisa dar 100%. Senão, aparece "A soma das porcentagens deve ser 100%". | Etapa | O que você informa | Como a IDX calcula cada parcela | | ------------ | ------------------------ | -------------------------------------------- | | Sinal | Quantidade e porcentagem | Valor da condição × porcentagem ÷ quantidade | | Parcelas | Quantidade e porcentagem | Valor da condição × porcentagem ÷ quantidade | | Intercaladas | Quantidade e porcentagem | Valor da condição × porcentagem ÷ quantidade | | Chave | Porcentagem | Valor da condição × porcentagem, em uma vez | ### Geral ou por estrutura Cada condição vale para o empreendimento todo (**Geral**) ou para uma estrutura, como a Torre A. Uma unidade recebe as condições gerais e as da torre dela. Uma unidade sem torre recebe só as gerais. ### Modo de preço O campo **Modo** decide sobre qual valor as porcentagens incidem. | Modo | O que faz | Regras | | --------------------- | ------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------ | | **Valor base** | Usa o valor de cada unidade | Padrão | | **Valor fixo** | Usa o valor digitado, ignorando o valor da unidade | Precisa ser maior que zero; vale igual para todas as unidades que a condição alcança | | **Ajuste percentual** | Aplica **Desconto** ou **Acréscimo** sobre o valor da unidade | De -99,99% a +1.000% | A conta do ajuste é: valor da unidade × (1 + ajuste ÷ 100), com duas casas decimais. > [!EXEMPLO] > Uma unidade de R$ 500.000 com a condição em **Ajuste percentual**, **Desconto** de 5%, vale R$ 475.000. Com sinal de 20% em 1x, parcelas de 60% em 36x, intercaladas de 10% em 2x e chave de 10%, a IDX mostra sinal de R$ 95.000, parcelas de R$ 7.916,67, intercaladas de R$ 23.750 e chave de R$ 47.500. Quando as condições geram valores diferentes, as listagens mostram "a partir de" com o menor deles. ![Aba Condições comerciais do Residencial Aurora, com sinal, parcelas, intercaladas e chave por estrutura](https://idx-main-prod-files.s3.us-east-1.amazonaws.com/docs/lp-blog-cadastrar-empreendimento-e-unidades-condicoes-comerciais.png 'Cada bloco é uma condição; o rótulo mostra a estrutura a que ela se aplica') ### Tolerâncias e aprovação O bloco **TOLERÂNCIAS E APROVAÇÃO** define quando uma proposta é aprovada sem passar pelo gestor. | Campo | O que faz | | ------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------ | | Aprovar propostas automaticamente quando dentro da tolerância | Liga a aprovação automática; desligado, toda proposta vai para análise | | **Tolerância por critério** | Desvio aceitável, em pontos percentuais, para Sinal, Parcelas, Intercaladas e Chaves | | **Desconto máximo** | Maior desconto total aceitável sobre o valor do imóvel | | **Taxa de desconto (VPL)** | Taxa mensal usada no cálculo do Valor Presente Líquido (VPL) | | **VPL mínimo aceitável** | Percentual mínimo do valor do imóvel exigido como VPL | ## Como cadastrar um imóvel avulso O imóvel avulso usa o mesmo assistente, sem os passos de estrutura e sociedade. Ele passa por Atributos e Valor, que o empreendimento de construtora pula, e tem o campo **Posição do sol**. Contas de construtora ainda passam pelos dados bancários antes de ativar. Os demais perfis vão das galerias direto para a ativação. Depois de criado, o avulso tem duas abas, **Visão geral** e **Fotos**. O editor tem um cartão para cada parte: Fotos, Título, Valor, Comodidades, Atributos, Estágio comercial, Categoria, Status, Endereço e Condições comerciais. O endereço é só para leitura. Para o avulso, o editor mostra três estágios: Pronto para morar, Lançamento e Em construção. O status do avulso pode ser Disponível, Reservado, Vendido ou Desativado. ## Como editar o empreendimento depois O botão **Editar**, no cabeçalho do empreendimento, abre o editor por cartões. Cada cartão tem o próprio **Salvar**, e trocar de cartão sem salvar descarta o que você mudou. Os cartões do empreendimento são Fotos, Status, Título, Valor, Categoria, Estágio comercial, Atributos, Comodidades, Estrutura, Condições comerciais, Sociedade do empreendimento e Endereço. Os cartões Valor e Atributos têm atalhos para a tela **Editar unidades**, onde você muda os valores unidade por unidade. A aba **Fotos** do detalhe também troca a foto de capa (JPG ou PNG, mínimo de 400 x 400 px) e edita as galerias. ## Como o cadastro de imóveis se conecta com o resto da IDX O empreendimento cadastrado é a base de quase todas as outras áreas. Veja o que usa esses dados e o que não usa: - **CRM**: um lead pode ser vinculado a um ou mais imóveis. Se ele chega por uma unidade, a IDX também reconhece o empreendimento dela - **Roleta de leads**: uma regra de distribuição pode usar a condição **Imóvel**, e casa o lead que chegou por qualquer unidade do empreendimento. A roleta é do plano Profissional - **Marketing (Meta)**: a campanha ou o formulário define o imóvel, e o lead chega ao CRM já vinculado a ele. Criar campanhas é do plano Avançado - **Propostas**: a proposta usa a unidade e uma condição comercial, e congela essa condição. Mudar a condição depois não altera proposta já emitida. As tolerâncias da condição decidem a aprovação automática, e os dados bancários do empreendimento aparecem na proposta. Propostas são do plano Profissional - **Contratos**: o contrato fica ligado ao imóvel e pode vir de uma proposta. Contratos são do plano Avançado - **Tabela de vendas pública**: o botão **Tabela** gera o endereço `/tabela/...`, com **Acessar**, **Copiar link** e **Baixar PDF**. Ela mostra só unidades disponíveis e lê o banco a cada acesso, não em tempo real - **Canal de vendas**: você escolhe quais empreendimentos e unidades entram no site da organização. Veja [como funciona o canal de vendas](/blog/canal-de-vendas) - **Pré-lançamento**: só um empreendimento no estágio Pré-lançamento pode virar um evento de vendas com reserva paga. Nesse evento, o valor pago na reserva por PIX é descontado do sinal - **Reservas**: o botão **Reservar** do mapa cria uma reserva com prazo de expiração, e a unidade fica Reservada - **Membros**: criar pede permissão de criar imóveis no cargo, e editar pede permissão de editar. Mudanças de status ficam registradas na auditoria O que não se conecta: cadastrar ou importar unidades não gera aviso no sino de notificações. A IDX também não publica em portais e não gerencia captação de proprietário nem aluguel. ## Perguntas frequentes ### O valor que cadastro na unidade é o preço que o cliente paga? Não necessariamente. Cada condição comercial pode usar o valor base da unidade, um valor fixo próprio ou um ajuste percentual, com desconto ou acréscimo. Por isso a mesma unidade pode ter valores diferentes em condições diferentes. ### Sou imobiliária. Consigo cadastrar as unidades de um empreendimento? No assistente de cadastro, as etapas de torres e unidades aparecem só para contas de construtora. Depois de criar o empreendimento, a conta da imobiliária cria as unidades pelo botão Criar unidades, no mapa de unidades. ### Posso sair no meio do cadastro e continuar depois? A IDX grava o imóvel como Desativado quando você passa da etapa de estágio comercial, e cada passo seguinte salva ao clicar em Próximo passo. O que já foi salvo continua na lista de imóveis e pode ser completado pelo botão Editar do imóvel. ### Por que minhas unidades novas não aparecem como disponíveis? Toda unidade criada, uma a uma, em sequência ou por planilha, nasce com status Desativado. Para colocá-la à venda, mude o status para Disponível no mapa de unidades, na tela Editar unidades ou em Alterar em lote.